Il condominio può essere qualificato come consumatore?
La riforma del condominio - legge 11 dicembre 2012, n. 220 - non ha qualificato il condominio come persona giuridica autonoma ed è stata confermata la tesi secondo la quale il condominio è un mero ente gestorio privo di autonoma soggettività giuridicaulteriore o diversa da quella dei singoli condomini.
Ne discende che i contratti stipulati dal condominio attraverso l’amministratore sono imputabili ai singoli condomini: l'amministratore rappresenta i condòmini i quali agiscono al di fuori della loro attività professionale e dunque il condominio, latu sensu considerato, è un consumatore (Cass. 24 luglio 2001 n. 10086, Cass. 22 maggio 2015, n. 10679).
Infatti, l’amministratore del condominio, nel siglare un contratto con un professionista, agisce quale mandatario dei singoli condomini ed il contratto può essere considerato come concluso da un consumatore e potrà invocarne le relative tutele riconosciute dalla legge.
L’estensione delle tutele dei consumatori è lecita ed il condominio potrà validamente invocare tutte le tutele previste dal codice del consumo.
Precisamente, qualora si sia in presenza di un condominio residenziale(caratterizzato da singole proprietà immobiliari di pertinenza di persone fisiche che non operano per scopi professionali) il contratto stipulato dal condominio sarà un contratto imputabile ai consumatori e quindi soggetto alla disciplina consumeristica. Viceversa, qualora il condominio sia costituito da unità immobiliari destinate allo svolgimento di attività professionali, sarà possibile escludere l’applicazione della disciplina contenuta nel Codice del Consumo.
Nell’ipotesi di compresenza nel condominio di professionisti e di persone fisiche che agiscono al di fuori di attività professionali si potrebbe applicare la disciplina dei contratti misti e verificare se sia prevalente la componente consumeristica o se, al contrario, una componente di natura professi
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Obiettivi del Corso Amministratore di Condominio
Il corso per amministratori di condominio è un percorso professionale abilitante che ha come obiettivo principale la formazione di professionisti nella gestione immobiliare e nella consulenza condominiale, secondo i requisiti imposti dalla UNI 10801:1998 e aggiornati dalla Legge 220 dell’11/12/2012. Il corso affronta tutti gli aspetti amministrativi, legali e fiscali, necessari all’esercizio della professione di amministratore di condominio.
Modalità d’esame
Al termine del corso per diventare amministratore di condominio si svolgerà l’esame finale, al quale potranno accedere, come risulterà dai tabulati di rilevazione delle presenze per la modalità e-learning, solo coloro che avranno fruito almeno dell’80% del monte orario complessivo. L’esame consiste in una prova scritta con test a risposta multipla e una prova orale con discussione di un argomento a scelta.
Sedi di Esame
Roma presso la sede virtuale dell'associazione.
Destinatari e durata del corso
Il corso abilitante alla professione di Amministratore di condominio è accessibile a tutti. Il corso è della durata di: 72 ore.
ATTESTATO
È previsto, ad esito positivo dell’esame finale, il rilascio di un attestato, valido su tutto il territorio nazionale per esercitare la professione di Amministratore di Condominio.
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spese del portiere
Compenso al portiere non dovuto dai negozi con ingresso esterno al condominio
Per la Corte d'Appello di Genova, i negozi con ingresso all'esterno del condominio sono esonerati dal pagare il compenso al custode
Compenso al portiere
La Corte d'Appello di Genova con la sentenza n. 948 del 22-09-2021 ha stabilito che il condominio è tenuto a restituire al titolare del negozio le somme versate a titolo di "compenso al portiere" se il regolamento prevede che chi ha un'attività commerciale con ingresso dall'esterno non sia tenuto ad affrontare tali spese.
Il fatto
Una società proprietaria di alcuni immobili a piano terra e primo interrato, ad uso commerciale e con ingresso autonomo, facenti parte di un condominio a Sanremo, ricorreva al Tribunale di Imperia, chiedendo che fossero dichiarate non dovute le spese relative al compenso del custode ed altre voci di spesa indicate nell'art. 13 del regolamento del condominio e di conseguenza reclamava la restituzione delle somme indebitamente percepite dallo stesso ente di gestione relative agli anni dal 2011 al 2015.
L'art 13 del regolamento di condominio, di natura contrattuale, intitolato "deroghe e spese oggetto di norma particolare, specifica che "saranno ad uso esclusivo dei proprietari degli alloggi della casa le seguenti spese ripartite secondo la tabella B".
Tale art. 13 individuava specifiche voci tra cui il compenso al custode, che la società ricorrente riteneva da lei non dovute ed esclusive degli immobili posti all'interno dell'edificio condominiale proprietari degli alloggi della casa.
Si costituiva in giudizio il Condominio precisando che l'articolo 13 del regolamento condominiale prevede che le tali spese (quelli rientranti nel medesimo articolo) è vero che sono ad esclusivo carico dei proprietari degli alloggi della casa, ma vanno suddivise secondo la tabella B.
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Compenso al portiere non dovuto dai negozi con ingresso esterno al condominio
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ANAI
PASSAGGIO DELLE CONSEGNE.
alla cessazione dell'incarico l'amministratore uscente è obbligato a consegnare i documenti condominiali al nuovo amministratore.
L'Art. 1129 c.c. dispone espressamente che "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Si potrebbe persino giungere al reato di appropriazione indebita previsto dall'art. 646 c.p. in ragione della mancata o parziale esecuzione dell'obbligo di restituzione. La Corte di Cassazione (Cass. pen., 10 luglio 2013, n. 2951) ha ritenuto rilevante penalmente la condotta appropriativa, posta in essere da un amministratore di condominio che aveva trattenuto e volontariamente negato la restituzione della documentazione dell'edificio, pur nella consapevolezza di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso, essendo intervenuta la revoca dell'amministratore.
Anche se non vi è alcuna norma a sancire un limite temporale entro il quale eseguire il passaggio di consegne, l'amministratore uscente deve adoperarsi senza indugio per consegnare la documentazione in suo possesso nel più breve tempo possibile onde evitare pregiudizi agli interessi comuni e consentire al nuovo amministratore di proseguire la gestione del condominio.
In concreto, il verbale di passaggio di consegne è quel documento sulla cui base l'ex amministratore ed il nuovo attestano di procedere alla consegna a quest'ultimo della documentazione e dei registri dello stabile, documento sottoscritto da entrambi.
Fonte:
https://www.associazioneanai.it/
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Il tutto al fine di preparare l'amministratore di condominio alle continue sfide imposte dal mercato, sempre in continua evoluzione.
Il Decreto Ministeriale 13 Agosto 2014 n°140 in vigore dal 9 Ottobre 2014 ha indicato i criteri e le modalità per i corsi di formazione e/o di aggiornamento degli amministratori di condominio.
L’articolo 5° comma 2° del Decreto Ministeriale del 13 Agosto 2014 n°140, cosi dispone: “Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno quindici ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, sull'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici”.
Il 5° comma del medesimo articolo dispone: “Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico”.
L’amministratore, che, evade dall’obbligo del corso di aggiornamento per amministratore di condominio, non ha la legittimità giuridica per gestire fabbricati in regime condominiale.
Secondo l’articolo 71°Bis delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, può svolgere l’attività di amministratore di condominio, chi ha frequentato un corso di formazione e svolge attività di aggiornamento professionale in materia di amministrazione condominiale.
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